Amleto, i Comuni e i diritti dei terzi: "indagare o non indagare?"

di Stefano Calvetti da Professioni e Imprese 24 (Il Sole 24 ore)

AMLETO, I COMUNI E I DIRITTI DEI TERZI: "INDAGARE O NON INDAGARE?"

Da sempre esiste un dubbio che attanaglia i Comuni, specialmente quando si tratta di rilasciare un permesso di costruire.

Infatti, ai sensi dell’art. 11 (Caratteristiche del permesso di costruire) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico edilizia), il permesso di costruire, che viene “rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”, in ogni caso “non comporta limitazione dei diritti dei terzi”.

La formula standard utilizzata nella prassi è piuttosto nota: “fatti salvi i diritti dei terzi”.

Tuttavia, da sempre la giurisprudenza si interroga circa la portata della norma appena richiamata soprattutto con riguardo alle indagini che gli uffici tecnici comunali devono svolgere per verificare, o meno, la sussistenza di limitazioni di “diritto privato”.

In questo ambito si colloca la sentenza del Consiglio di Stato (sez. VI, 28 settembre 2012 n. 5128) qui in esame.

Fa da sfondo alla decisione la materia condominiale.

Infatti, il comproprietario di un appartamento aveva chiesto di poter realizzare un abbaino al piano secondo (sottotetto) dell’edificio condominiale, di pertinenza dell’appartamento di sua proprietà, per ottenere una migliore illuminazione del locale-soggiorno la cui finestra era parzialmente coperta dall’ala del tetto dell’edificio.

Ma la richiesta veniva rigettata dal Comune:

- sia per la mancanza del consenso scritto del condominio (sul presupposto della natura di parte comune del tetto interessato dall’opera e dell’utilizzo di una parte della cubatura urbanistica residua dell’edificio condominiale);

- sia per la necessità di integrare la documentazione con una verifica analitica e grafica sulla cubatura ammissibile sul lotto e di evidenziare, nella parte planimetrica, le distanze dai confini e dagli edifici.

Ebbene, in questo quadro, secondo i Giudici di Palazzo Spada esistete anzitutto l’obbligo per il Comune, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio, di verificare il rispetto dei limiti privatistici, a condizione però che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi, senza la necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti civilistici.

In tal modo viene ribadita una regola molto chiara che rappresenta in definitiva un approdo equilibrato in materia: i Comuni devono prendere in considerazione anche gli aspetti di diritto comune, senza tuttavia doversi impegnare in indagini eccessivamente laboriose e dispendiose (quelle semmai riservate al Giudice Ordinario).

In secondo luogo, il Consiglio di Stato afferma che nel caso in cui l’opera per la quale si chiede il rilascio di un permesso di costruire sia destinata a incidere (non solo in senso materiale ma, eventualmente, anche sotto il profilo del decoro architettonico) su di una parte comune di un edificio condominiale (in questo caso: il tetto), tale opera deve qualificarsi come innovazione “voluttuaria” e “non necessaria”, avendo essa lo scopo di rendere più comodo il godimento dell’immobile; opere oltretutto idonea ad imprimere alla cosa comune una destinazione anche ad uso esclusivo del singolo appartamento.

Per questo motivo il Comune ha legittimamente preteso il consenso del condominio, a fronte dell’evidente incidenza su una parte comune dell’edificio condominiale, nonché paventando prudenzialmente l’eventualità dell’utilizzo di parte della volumetria residua dell’edificio stesso, in esplicazione del suo potere/dovere di verifica del titolo di legittimazione.

In definitiva, si potrebbe dire che soprattutto in alcuni ambiti delicati, caratterizzati da un forte tasso di litigiosità (il condominio), i Comuni fanno bene a richiedere il consenso alla realizzazione dell’opera da parte degli altri condomini (ovvero, da parte del condominio).

In questo modo “i diritti dei terzi” vengono in un certo qual senso tutelati in via preventiva, anche se ovviamente non in modo pieno. Il vantaggio potrebbe essere quello di evitare di rimettere ad una successiva causa ordinaria ogni questione al riguardo, in quel caso con problemi non indifferenti quanto ad eventuali sovrapposizioni di giudizi tra loro discordanti (aspetti di diritto privato, da un lato, e aspetti di diritto amministrativo, dall’altro).

Esistono anche ambiti, comportanti problematiche, non indifferenti, aspetti e fattispecie in cui le inefficienze dei e nei controlli e o di assunzioni di responsabilità preventive da parte degli Uffici Tecnici ricadano direttamente nel Diritto Penale! Ossia si dovrà intervenire successivamente, sui 3 ambiti a partire dal Penale, Amministrativo e il “Civile” è solo una menzogna da perder tempo che deresponsabilizza a priori gli attori, che furono i costruttori e loro tecnici oltre agli Uffici Tecnici a danno di Terzi confinanti e vicini. Provate ad indovinare qual è e quali sono queste fattispecie? Come si trasferiscono le proprietà?

Sempre esaurienti come al solito.
come si suol dire Testo unico edilizia VS la Bibbia
Grazie del Vostro Lavoro

Grazie, in quanto proprietario di immobile, questo articolo mi è stato davvero utile

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